| 1. |
|
|
| 2. |
- Lind, Hans, 1950-, et al.
(författare)
-
Belåningsgrader och lånevillkor : en studie av husköpare våren 2008
- 2009
-
Rapport (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Den internationella utvecklingen när det gäller huspriser och en kraftig ökning av antalet hushåll som tvingas sälja sin bostad leder naturligtvis till frågan om samma sak kommer att hända här. Utifrån den negativa internationella bilden kan man säga att resultaten av denna studie i huvudsak ger skäl till en mer optimistisk bild av situationen:- Den genomsnittliga belåningsgraden är relativt låg (drygt 60%) , även om det var en fjärdedel som hade en belåningsgrad på över 88%.- En mycket liten grupp av hushållen oroar sig för inte klara sina boendekostnader. Endast 2% kände en stor oro och förklaringen är rimligen att inkomstnivå är relativt hög bland de hushåll som köpt bostad under den aktuella tiden. I media har rapporterats att det skett en kraftig procentuell ökning av antalet exekutiva auktioner, men det är viktigt att notera att detta räknas från en mycket låg nivå i absoluta tal och därför motsäger inte detta resultatet i denna studie som pekar på att enbart en mycket liten grupp av hushåll kommer att drabbas av detta. Även om det är en tragedi i det enskilda falletär det därför inte troligt att det blir ett stort samhällsekonomiskt problem eller att det blir storakreditförluster för bankerna.Ska man peka på några oroande drag är det:- Många hushåll har alla lån på rörlig ränta vilket kan ge stora utgiftsökningar om räntorna stiger. Eftersom räntehöjningar normalt sker i uppåtgående konjunkturer kan det dock mycket väl vara så att hushållen klarar dessa höjningar.- Många hushåll amorterar inget och det gör att den långsiktiga belåningsgraden kan bli ett problem. Även om huspriserna inte fallit nämnvärt hittills, bedömer de flesta experter att huspriserna även i Sverige långsiktigt kommer att falla och då kan amorteringsbehovet öka. Avslutningsvis kan man säga att en orsak till husköparnas relativt goda ekonomiska situation är att man har gjort en "boendekarriär". De allra flesta har ägt en bostadsrätt eller egnahem redan innan och prisökningarna under de sista 5-10 åren har rimligen bidragit till att denna grupp har kunna bygga upp ett betydande eget kapital. Samtidigt har naturligtvis denna utveckling gjort det svårare att ta steget från hyresrätt till ägd bostad.
|
|
| 3. |
- Lind, Hans, 1950-, et al.
(författare)
-
Skatteeffekter i samband med flytt mellan egnahem och bostadsrätt
- 2008
-
Rapport (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Den svenska fastighetsbeskattningen har flera olika komponenter. När man talar omfastighetsskatt är det i första hand den löpande beskattningen som åsyftas, men det finns ocksåskatter som är knutna till själva transaktionen, främst realisationsvinstbeskattning ochstämpelskatten. I debatten har det lyfts fram att dessa skatter kan ha negativa konsekvensergenom att det uppstår inlåsningseffekter av olika slag.Syftet med denna rapport är i första hand att i detalj beräkna hur stora merkostnader somskattesystemet skapar i samband med en flytt. Kalkyler görs för- två städer med olika prisnivå (Stockholm resp Gävle)- för ett pensionärshushåll (som flyttar från en villa till en bostadsrätt) och för en barnfamilj(som flyttar från en bostadsrätt till en villa)- för pensionärshushållet görs en uppdelning efter hur länge man bott på orten- för barnfamiljen görs en uppdelning utifrån om man har uppskov på tidigarerealisationsvinstbeskattning eller ej.Detta ger totalt 8 olika fall.I samtliga fall antas att inkomsterna hos hushållen är sådan att inga särskilda bidrag utgår.Kalkylen är uppbyggt så att alla engångskostnader, t ex stämpelskatten, finansieras med lånoch det som redovisas är förändringen i hushållets löpande månadskostnad före respektiveefter flytten. I tabellerna nedan sammanfattas resultatet. Det antas att hushållen köper enbostad som kostar lika som det som de får för den som de säljer (5 miljoner i Stockholm,2 miljoner i Gävle).Översikt pensionärsalternativFörändring i månadsutgiftStockholm - bott länge +4618, varav amortering: 1 925Stockholm - bott ca 10 år + 1510, varav amortering: 550Gävle- bott länge +475, varav amortering: 92Gävle- bott ca 10 år +17, (ingen amortering pga inget lån)Översikt barnfamiljFörändring i månadsutgiftStockholm - inget tidigare uppskov +2405, varav amortering: 592Stockholm - tidigare uppskov +3369, varav amortering: 1203Gävle- - inget tidigare uppskov +1047, varav amortering: 139Gävle- tidigare uppskov +1047, varav amortering: 139Som framgår av tabellerna är det betydande kostnadsökningar pga de transaktionsrelateradeskatterna, särskilt vid höga prisnivåer som de som antogs i Stockholmsfallet. Den störstakostnadsökningen uppstår för pensionshushåll som bott länge i sitt hus och för barnfamiljersom redan tidigare har ett uppskov med en realisationsvinstskatt.
|
|
| 4. |
- Anund Vogel, Jonas, 1981-, et al.
(författare)
-
Att styra allmänningar – en studie av svenska bostadsrättsföreningar
- 2017
-
Ingår i: Ekonomisk Debatt. - Stockholm. - 0345-2646. ; :2, s. 55-66
-
Tidskriftsartikel (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Det är viktigt i ett samhälle att ha institutioner som bidrar till ett effektivt utnyttjande av resurser. Syftet med denna artikel är att granska den svenska bostadsrättsformen utifrån de kriterier som Elinor Ostrom formulerat rörande vad som bidrar till en effektiv förvaltning av en ”allmänning”. Avslutningsvis presenteras också reformförslag som vi bedömer skulle minska problemen i dagens strukturer, problem som främst sammanhänger med att den som startar föreningen och bygger dess hus inte har något långsiktigt ansvar.
|
|
| 5. |
|
|
| 6. |
|
|
| 7. |
- Lind, Hans, 1950-, et al.
(författare)
-
Affären Gårdsten - Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam?
- 2008
-
Rapport (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Omvandlingen av bostadsområdet Gårdsten i Göteborg startade 1996 med en medveten strategi att omvandla ett bostadsområde som kännetecknades av drygt 2000 tekniskt nergångna lägenheter, hög vakans och en stigmatise-ring av de boende. Målet var att skapa en ur alla synvinklar väl fungerande stadsdel.Gårdsten har över tiden varit föremål för omfattande uppmärksamhet och ett flertal kartläggningar och utvärderingar. En pusselbit har dock saknats i form av det ekonomiska utfallet.Utvärderingen av ekonomin utförs i två steg. Först görs en rent företagseko-nomisk utvärdering där värdet av alla ekonomiska insatser från koncernen Framtiden ställs mot det marknadsvärde som skapats vid årsskiftet 2006/2007. Efter detta sker en samhällsekonomisk bedömning där värdet av minskad arbetslöshet, minskad kriminalitet etc. uppskattas och räknas om till ett kapitalvärde per 2006/2007. Avslutningsvis vägs det företagsekonomiska resultatet samman med det samhällsekonomiska.Kalkylerna visar att totalt sett har omvandlingen av Gårdsten varit lönsam. Den samhällsekonomiska vinsten överstiger väl den företagsekonomiska förlusten. Det samhällsekonomiska värdet av de åtgärder som inte direkt hamnar i företaget Gårdstensbostäders balansräkning ligger kalkylmässigt i intervallet 280 till 950 miljoner kronor med ett försiktigt räknat värde på 300 miljoner kronor. De omfattande byggnadsinvesteringar som utförs är i sig inte lönsamma. Investeringarna ger ett underskott på i storleksordningen 150 till 250 miljoner kronor givet att Gårdstensbostäder per årsskiftet 2006/2007 värderas till drygt 600 miljoner kronor som företag.Av de slutsatser vi drar kan särskilt följande framhållas: Omvandlingen av Gårdsten är lönsam främst därför att människor kommit i arbete och att samhällsbygget är uthålligt. Lönsamheten klingar snabbt av och förbyts i minus om det uppbyggda sociala kapitalet eroderar. Uttryckt på ett annorlunda sätt så är det sannolikt inte lönsamt att enbart byggnadstekniskt förnya miljonprogramsområden som Gårdsten. Det krävs ett helt batteri med systematiska åtgärder för att bygga ett hållbart samhälle.
|
|
| 8. |
- Lind, Hans, 1950-, et al.
(författare)
-
Behövs allmännyttan för att lösa bostadsfrågan för hushåll med sociala problem : - en pilotstudie
- 2007
-
Rapport (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Den grundläggande frågan i studien var hur viktigt det är med ett kommunalt bostadsbolag för att lösa bostadsproblemen för hushåll med allvarligare sociala problem. Studien gjorde som en tvillingstudie i Stockholmsregionen där vi först identifierade ett antal kommuner som inte hade något kommunalt bostadsföretag. Därefter letade vi efter "tvillingkommuner" som liknade de förstnämnda kommunerna men som hade ett relativt stort kommunalt bolag.Denna process ledde till ett urval av kommuner där inkomstnivån var relativt sett hög. Intervjuer gjordes med ansvariga personer på socialförvaltningen i respektive kommun. Det följande var de huvudsakliga resultaten:- Intervjupersoner var i allmänhet nöjda med den rådande situationen och tyckte att det fungerade bra både i kommunerna med respektive utan kommunalt bostadsföretag.- I ett fall fanns en klausul i försäljningsavtalet att köparen skulle tillhandahålla ett visst antal lägenheter. I de övriga kommuner var det ett frivilligt samarbete från de privata företagens sida.- Alla kommunerna använde en bostadskedjemodell där klienten, t ex en person med drogproblem, började i ett mer institutionaliserat boende. Målet var att personen efter ett antal steg skulle ha ett eget boende. En viktigt del av kedjan är försökslägenheter där socialförvaltningen är förstahandshyresgäst och där klienten har ett särskilt andrahandshyresavtal.- Både de kommunala bolagen och privata företagen kräver denna kontraktsstruktur för att vara säkra på att de vanliga hyresgästerna inte störs.- Socialförvaltningen har ett mycket nära löpande samarbete med fastighetsägarna, och har kontakt på daglig basis för att hantera nya fall och olika situationer som uppstår. Socialförvaltningen har en klar bild av vilka hushåll som fastighetsägaren kan tänkas acceptera och vilka som måste vara kvar i mer institutionaliserade former, eller i provisoriska bostäder som socialförvaltningen själv har eller hyr in via särskilda privata företag. Dessa "egna" bostäder som socialförvaltningen har är dock mycket få. En sak som oroade socialförvaltningarna i båda typerna av kommuner är att fastighetsägarna har vad de tyckte var omotiverat höga krav i vissa avseenden. Det handlade t ex om personer som hade betalningsanmärkningar och trots att dessa var flera år gamla så kunde de fortfarande vara ett hinder för ett eget kontrakt. Socialförvaltningarna var rädda för att de i för hög grad får fungera som bostadsförmedlare och även bygga upp ett eget bestånd åt hushålls. Alternativet för dessa hushåll är andrahandsmarknaden där hyrorna ofta är högre.
|
|
| 9. |
- Lind, Hans, 1950-, et al.
(författare)
-
Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt
- 2008
-
Rapport (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Snabbväxande regioner riskerar att hämmas i sin utveckling på grund av en bostadsmarknad som fungerar dåligt. I samhällsdebatten framhålls ofta att problemen står att finna i ett för lågt bostadsbyggande. I den här rapporten framtonar ett något annorlunda och mycket intressant perspektiv. Författarnas slutsats är att bostadsbristen inte enbart går att bygga bort. Istället är det ett ökat utbud av bostäder i det befintliga beståndet som är den stora utmaningen.
|
|
| 10. |
|
|
