Impartial legal counsel in real estate conveyances : the Swedish broker and the latin notary

• Fastighetsöverlåtelser sker på olika sätt och med inblandning av olika aktörer i Europas länder. Behandlingen av fastighetsöverlåtelser i EU:s medlemsstaters rättsordningar kan grovt delas in i fyra kategorier, som har nära samband med de klassiska rättsliga ”familjerna": 1) Den latinsk-tyska notariemodellen, där notarius publicus spelar en central roll, 2) den delvis avreglerade holländska notariemodellen, 3) solicitormodellen, som förekommer på de brittiska öarna och där överlåtelser av hävd genomförs av advokater samt 4) den nordiska modellen med ett reglerat fastighetsmäklaryrke. De jämförande studier som har genomförts med avseende på dessa modeller har främst fokuserat på de ekonomiska effekterna, särskilt med avseende på sambandet mellan reglering och transaktionskostnader, med stort fokus på den latinsk-tyska notariens roll. Även om dessa studier odiskutabelt är av stort värde, är de ofullständiga i så måtto att de inte tar hänsyn till de rättsliga och institutionella ramarna för respektive modell. Inte heller beaktas de funktioner som respektive modells nyckelaktörer fyller. En av dessa funktioner är juridisk rådgivning, vilket kan omfatta allt från enkla upplysningar till normativa råd om hur kunden lämpligen bör agera. Föreliggande avhandling undersöker, jämför och analyserar vilken juridisk rådgivning köpare och säljare av fastigheter kan räkna med att få – utan att anlita juridiskt ombud – enligt den latinska-tyska modellen respektive den svenska modellen. Mer specifikt jämförs den svenska fastighetsmäklaren och den latinska notarien med avseende på den roll respektive profession spelar i fastighetsöverlåtelser samt deras skyldighet att ge råd och vägledning till parterna. Studien genomförs i två steg: först en allmän översikt över respektive professions skyldigheter och ställning gentemot parterna, följt av en mer detaljerad redogörelse för deras rådgivningsplikt. I den första delen studeras Sverige och nio notarieländer: Argentina, Belgien, Brasilien, Frankrike, Tyskland, Mexiko, Portugal Puerto Rico, och Spanien. I den andra delen studeras Sverige och Frankrike på ett mer djuplodande sätt. De två professionerna har framför allt två gemensamma huvuddrag: en skyldighet att vara opartisk och en rådgivningsplikt. Den svenska fastighetsmäklarens och den franska notariens respektive rådgivningsplikt är förbluffande lika och består i: 1) att genomföra kontroller för att fastställa vissa fakta, främst rörande säljarens förfoganderätt och rättsliga belastningar i köpeobjektet, 2) att lämna relevant information, 3) att ge adekvat rådgivning, och 4) att upprätta nödvändiga handlingar på ett sätt som är anpassat till den enskilda transaktionen. Skyldigheten att vara opartisk och rådgivningsplikten utgör tillsammans en specifik funktion i fastighetsöverlåtelser, som i Sverige utövas av fastighetsmäklaren och i Frankrike och övriga notarieländer av notarien: opartisk rådgivning. Önskvärdheten och ändamålsenligheten i de olika modellerna kan bedömas och diskuteras ur flera perspektiv, inte minst ett ekonomiskt perspektiv. Generellt uttryckt kan en modell sägas vara önskvärd om den producerade nyttan överstiger kostnaderna. Frågan är hur man på ett adekvat sätt mäter nytta och kostnader. Genom att begränsa rättsekonomiska studier till sådana faktorer som lätt kan mätas, främst pekuniära kostnader, riskerar man att få en ofullständig bild eftersom det kan finnas nytta och kostnader som man inte lyckats mäta och därmed inte tagit hänsyn till. Exempelvis är frågan om i vilken utsträckning staten bör ingripa på marknaden inte bara en ekonomisk fråga, utan även en ideologisk fråga. Hur mäter man sådan nytta och sådana kostnader? Ett alternativt sätt att utvärdera de olika modellerna är att studera deras institutionella robusthet, det vill säga deras förmåga att ge de önskade resultaten. Till exempel kan skadliga incitament för nyckelaktörer såsom mäklare och notarier ha en ogynnsam effekt på utförandet av deras tilldelade uppgifter. Framtida forskning bör fokusera på dessa frågor.

• Real estate conveyances are accomplished differently and by different players across Europe. The European Union houses four basic regimes, related to the classical “legal families”: 1) The Latin-German notary regime, where the public notary plays the central role, 2) the partly deregulated Dutch notary regime, 3) the lawyer/solicitor regime, prevalent on the British Isles, where conveyances are traditionally accomplished by solicitors, and 4) the Nordic regulated real estate broker regime. The comparative studies that have been conducted with respect to these regimes have focused on the economic impact—with particular regard to transaction costs—of regulation, particularly that concerning the Latin-German notary profession. The studies, while having great merit, are incomplete insofar as they fail to properly take into account, inter alia, the legal framework of the respective regimes and the functions performed by the key players. The present dissertation examines, compares, and analyzes the nature and scope of the non-litigious legal counsel that buyers and sellers of real estate can expect to receive—without hiring lawyers to represent them—under the Latin-German regime and the Swedish regime. To that end, the Swedish real estate broker and the Latin notary are examined and compared with respect to the role they play in real estate conveyances and their duty to give counsel to the contracting parties. The study is conducted in two steps: first a general overview of the professions’ duties and roles, followed by a more detailed juxtaposition of their duty to counsel. The first part comprises Sweden and nine notary regime countries: Argentina, Belgium, Brazil, France, Germany, Mexico, Portugal Puerto Rico, and Spain. The second part focuses on Sweden and France. The two professions share two main traits: a duty of impartiality and a duty to counsel. The duty to counsel of the Swedish broker and the French notary are strikingly similar and consists in four sub-duties: 1) to conduct verifications to ascertain facts, 2) to disclose relevant information, 3) to give adequate advice, and 4) to draw up all necessary deeds in a manner that is tailored to the instant transaction. The duty of impartiality and the duty to counsel amount to a specific function in real estate conveyances, common to both professions—namely that of impartial counsel. The desirability of the different regimes can be assessed and discussed from several perspectives, including but not limited to the economic perspective. In general terms, a regime can be said to be desirable if the produced utility exceeds the costs. The question is how to properly measure utility and costs. In limiting studies to such factors as can be readily measured, mainly pecuniary costs, one obtains an incomplete picture since there may be utility and costs that remain unaccounted for. For instance, the extent to which the state should interfere in the marketplace is not merely an economical issue but also an ideological issue. How does one account for ideologically conditioned utility and costs? One way to obtain more solid information is to study the regimes’ institutional robustness; that is, their ability to produce the desired results. For instance, harmful incentives for key players such as brokers and notaries may have an adverse effect on the performance of their assigned functions. Future research should focus on these issues.

Ämnesord

SAMHÄLLSVETENSKAP  -- Ekonomi och näringsliv (hsv//swe)

SOCIAL SCIENCES  -- Economics and Business (hsv//eng)

Nyckelord

Real estate market

latin notary

real estate brokerage

property law

real estate agent

law and economics

comparative law

real property law

real estate broker

fastighetsmäklare

fastighetsöverlåtelser

fastighetsrätt

fastighetsmarknaden

konsumenträtt

Publikations- och innehållstyp

vet (ämneskategori)

dok (ämneskategori)