| 2. |
- Blomé, Gunnar, 1980-, et al.
(författare)
-
Urban utvecklingsarbete i Landskrona : Balanserad gentrifiering i samverkan, i riktning mot integration
- 2020. - 1
-
Bok (övrigt vetenskapligt/konstnärligt)abstract
- Åren 2012 till 2018 har vi, tekn. dr i bygg- och fastighetsekonomi Gunnar Blomé, Malmö Universitet och tekn. dr i fastighetsekonomi Kerstin Annadotter, Kungliga Tekniska Högskolan, på uppdrag av Boverket följt Landskrona stad och arbetet i Landskrona Stadsutveckling AB (LSAB). Målet för bolaget var att genom urbant utvecklingsarbete vända filtreringen och segregationen som har pågått i många år, innebärande stort socialt utanförskap och fysiskt nedgångna miljöer i de två stadsdelarna Centrum-Öster i Landskrona. Situationen var alarmerande med hög kriminalitet, otrygghet, slitna och i många fall utdömda bostäder. Vårt uppdrag var att följeforska Landskrona Stadsutveckling AB och ingick som en del av Boverkets nationella bevakning av kunskapsläget i det urbana utvecklingsarbetet i 15 stadsdelar i nio kommuner med en liknande social problembild.Landskrona kommun och de största privata fastighetsägarna bildade tillsammans Landskrona Stadsutveckling AB (LSAB) i slutet av augusti år 2012. Bolaget bestod till en början av sex fastighetsägare och ägarsammansättningen har därefter förändrats och ökat till nio fastighetsägare i bolaget år 2018. Fem mål formulerades redan i dokumentet Landskronas vägval Centrum/ Öster och det övergripande målet var: “att med riktade insatser förbättra såväl den fysiska som den socioekonomiska statusen i framförallt Landskronas centrala och östra delar”. I LSAB:s första årsredovisning från år 2013 beskrevs fem prioriterade målsättningar och strategier för det urbana utvecklingsarbetet: (1) Påverka inflyttningen till staden i syfte att skapa en mer hållbar social utveckling. Utforma gemensam uthyrningspolicy, samt tillsätta en grupp för samråd för uthyrningsärenden. (2) Åtgärder mot oseriöst fastighetsägande. Kartläggning av fastigheter med eftersatt underhåll, samordning av myndighetsutövning. (3) Balans i olika upplåtelseformer. Öka andelen bostadsrätter. (4) Tillföra nya verksamheter. Upprustning som skapar fler attraktiva miljöer för verksamheter. (5) Motverka segregation. Dialog med de boende samt samverkan med fastighetsägarna.Resultaten visar att Landskrona och utvecklingen i Centrum- Öster i stort är på rätt väg, men mycket arbete återstår. Försörjningsstödet har minskat kraftigt, vilket till del kan förklaras av den kommungemensamma uthyrningspolicyn och det gynnsamma konjunkturläget. Andra orsaker har varit att Individ- och Familjeförvaltningen ändrat sina rutiner för ansökan om försörjningsstöd och positiva effekter av den lokala arbetsmarknadssatsningen, så kallade ”Landskronamodellen”. Utvecklingen har generellt varit bättre i Centrum-Öster än i Landskrona i sin helhet. Åtgärder mot oseriösa fastighetsföretag, exempelvis det uppmärksammade ”juridiska fallet” med tvångsförvaltning år 2014 har medverkat till att vissa fastighetsägare börjat underhålla sina fastigheter. Delar av fastighetsbeståndet har också utvecklats, vilket inneburit miljöförbättringar, ökad trygghet och minskad brottslighet. Upplåtelseformerna har ännu inte märkbart förändrats och hyresbostäder dominerar fortfarande. Arbetet med att tillföra nya verksamheter har resulterat i ett utvecklat lokalt näringsliv med ny handel och nya verksamheter som haft positiv påverkan på stadens tillväxt och attraktivitet. Andelen förvärvsarbetande har ökat och andelen arbetslösa har sjunkit, men behörigheten till gymnasium och högskola har också minskat, vilket inte är i linje med kommunens ambition och målsättning. SCB:s boendesegregationsindex visar på en minskad segregation i hela Landskrona vilket är en indikation på att LSAB genom samarbetet i uthyrningsgruppen med privata fastighetsägare och AB Landskronahem har stora möjligheter att fördela bostads- sociala lägenheter jämnare i hela kommunen. Aktuell forskning från Malmö Universitet visar likväl att den socioekonomiska hushållssammansättningen i Centrum-Öster, liksom i andra stadsdelar i Landskrona, inte nämnvärt förändrats under våra följeforskningssår. Resultaten visar också en ganska jämn fördelning av låginkomsttagare mellan allmännyttan och det privata hyresbostadsbeståndet, när dessa två bestånd jämförs. Andelen låginkomsttagare har dock under senare år ökat något i det kommunala bostadsföretaget AB Landskronahems bostadsbestånd. Det är sannolikt en effekt av de senaste årens försäljningar. Dessa motiveras framförallt av kapitalbehov i syfte att möjliggöra planerad framtida stadsutveckling i Karlslund. 57 av samtliga fastighetsägare med flerbostadshus i Landskrona intervjuades (bilaga 1). Cirka 25 procent av de mindre fastighetsägarna står utanför samarbetet, men flertalet har en önskan om att bli mer delaktiga. Samtidigt var det tydligt att många fastighetsägare i vår undersökning saknade underhållsplan och ekonomisk kapacitet att fastighetsutveckla samt hade svårt att engagera sig i frågor utanför fastigheten på grund av begränsad kunskap eller brist på resurser. Få av fastighetsägarna gjorde någon form av strukturerad kunduppföljning och de flesta förmedlade sina bostäder lokalt via egna kontakter och ibland med hjälp av hem- sidor. Fenomenet oönskad förmedling bekräftades. En tredjedel av fastighetsägarna kontaktades varje vecka av etableringslotsar och andra kommuners socialtjänster för att lösa bostadssituationen för hushåll med socialbidrag eller för gruppen flyktingar.Våra slutsatser ger stöd för att en balanserad gentrifiering kan vara en nödvändig åtgärd för att utveckla de filtrerade och segregerade stadsdelarna Centrum-Öster och för att Landskrona ska kunna utvecklas ekonomiskt samt bli mer integrerat. Samtidigt är det viktigt att framhålla Statens ansvar att reglera immigrationen hållbart över tid för att möjliggöra integration och genom insatser på utbildning och arbetsmarknad i Landskrona, såväl som i andra kommuner, motverka segregation och social utsatthet. När Landskrona har utvecklats och den sociala situationen normaliserats, det vill säga att de fem målen har uppnåtts, vilka behöver definieras tydligare, kan kommunen igen ta ett större nationellt och regionalt bostadssocialt ansvar.Slutsatserna i vår rapport visar att Landskrona och LSAB är på rätt väg. Genom LSAB uppnås en nära samverkan mellan kommun och privata fastighetsägare, som även arbetar nära verksamhetsägare, myndigheter och invånare. Detta har möjliggjort att en stor del av staden är med i det gemensamma arbetet att förändra Centrum-Öster. Omfattande gestaltningsprojekt och trygghetscertifiering har genomförts i syfte att skapa en mer attraktiv och trygg innerstad. Många fastigheter, parkmiljöer, gator och gångstråk har gjort centrala delar i staden både tillgängligare och tryggare. Det kommer krävas fortsatt fokuserat arbete för att engagera fler fastighetsägare med litet fastighetsbestånd, mobilisering av boende och ideell sektor i samarbete med fastighetsägare och LSAB samt särskilda satsningar på strategiska fastighetsutvecklingsprojekt. Det blir även viktigt att fortsätta utveckla skolan och rikta insatser mot gruppen barn och unga. Landskrona har påbörjat en strukturell omvandling som behöver fortsätta under många år framöver.Kunskaper om uthyrningspolicys och förmedlingsstrategier Ett av LSAB:s första initiativ i stadsutvecklingsarbetet i mars 2013 var att utforma en uthyrningspolicy för staden. För att öka kunskapen på detta område påbörjade vi som forskare arbetet med en bok som innehöll en genomgång av uthyrningspolicys i tio strategiskt utvalda bostadsföretag med olika ägarstrukturer. Fastighetsbolagens arbete med uthyrningspolicys visade sig skilja i omfattning och innehåll (Annadotter, K. och Blomé, G. (2014); bilaga 2). De så kallade grundkraven består av krav angående ålder, inkomstnivå, inkomsttyp, hyresskulder, betalningsanmärkningar, boendereferenser, hemförsäkring, hur många personer som högst får bo i en lägenhet samt folkbokföring. Reglerna för vilka typer av inkomster som företagen godkände skilde sig väsentligt. Frågan som bör ställas är om företagen verkligen tillämpar det som står i dokumenten i praktiken och av vilka orsaker man inte godkänner vissa typer av inkomster samt bidrag?Vår sammanställning visar att det kan finnas skäl att granska frågan om ekonomisk diskriminering på bostadsmarknaden då området idag inte omfattas av diskrimineringslagstiftningen (Diskrimineringslag (2008:567). Eventuellt kan nu en ny lag – Barnkonventionen, Lagen (2018:1197) – som gäller från den 1 januari år 2020, prövas när det gäller ekonomisk diskriminering. Lydelsen i artikel 2, punkt 1, i lagen har flera ord som handlar om ekonomi, exempelvis ”sociala ursprung”, ”egendom” samt ”börd eller ställning i övrigt”.I Stockholm har de privata fastighetsägarna uthyrningspolicys som kräver att hyresgästen har 3–4 gånger hyran i inkomst medan de allmännyttiga fastighetsägarna har kravet att hyresgästens inkomst ska ha Kronofogdens normalbelopp samt kostnaden för bostadshyran (se bilaga 5).Att ha så olika krav på hyresgästernas inkomst för att få en hyreslägenhet leder till segregation och den strukturella hemlösheten kan öka. Det är nu hög tid att kommuner och kanske även regioner antar samma uthyrningspolicy. Landskrona har nu en policy som kräver att individen ska ha en inkomst som motsvarar tre gånger hyran eftersom kommunen i många år har haft inflyttning av personer som inte haft egen försörjning. Men varför just tre gånger hyran?Strategier för förmedling och renovering i kommuner och bostadsföretag visar på betydelsen av att en kommun i segregerade stadsdelar stödjer samarbete och kunskapsinhämtning mellan privata fastighetsägare, kommunens olika verksamheter, ideella organi
|
|
